SJM a darovací smlouva
V případě darovací smlouvy na nemovitost je tato ve výlučném vlastnictví obdarovaného. Jak to bude, když obdarovaný žije v manželství? Bude tato nemovitost součástí společného jmění manželů (SJM)? A jak to bude při rozvodu?
Nemovitost nebude v SJM, protože dar je vždy ve výlučném vlastnictví obdarovaného.
Občanský zákoník ze společného jmění manželů vylučuje majetek, který byl získán dědictvím, darem, odkazem, náhradou nemajetkové újmy a nebo přeměnou výlučného majetku jednoho z manželů (darovaná nemovitost byla prodána a přeměněna na peníze). Též osobní věci každého z manželů. Více také §709 občanského zákoníku https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#cast2
SJM a rozvod
Často nastává situace, kdy jeden z manželů má ve výlučném vlastnictví nemovitost, kterou získal na základě darovací smlouvy. Tuto nemovitost užívají oba manželé a též ji společně financují a zhodnocují (opravy, rekonstrukce, přístavby atd.). Pokud je manželství v pohodě, nebývá většinou žádný problém. Ten nastane až při případném rozvodu, kdy druhý (neobdarovaný) z manželů chce část darované nemovitosti pro sebe. Má na to nárok?
Darovaná nemovitost ve SJM není! ale zcela jistě by druhý (neobdarovaný) manžel měl nárok na vypořádání investic, které byly společně na darovanou nemovitost použity. Častým problémem však je, že se musí takto použité investice prokazovat co do účelu a výše tj., že byly skutečně použity na danou darovanou nemovitost a v jaké výši.
SJM a zisk
Situace, kdy darovaná nemovitost ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů generuje zisk, například nájem. Součástí SJM je ZISK, který můžeme též definovat jako výnosy (příjmy) mínus náklady. Zůstává otázkou, jak byl tento zisk spotřebován. Zda-li byl vložen do SJM či nikoli. Také, jak byly hrazeny náklady související s generováním příjmů. Pokud byly náklady hrazeny tak, že byl zisk reinvestován zpět do nemovitosti, jedná se o prostředky ze SJM. Dle dostupné judikatury by takový manžel měl do společného jmění vrátit to, co bylo ze SJM vynaloženo na jeho podnikatelskou činnost respektive na zhodnocení jeho výlučného majetku. Život přináší řadu variant, které se v reálu mohou těžko prokazovat. Třeba to, když jsou náklady hrazeny jen z výlučných prostředků jednoho z manželů nebo jak byl zisk spotřebován za trvání SJM.
Doporučuji:
situaci řešit již za trvání manželství, tedy v době, kdy vzájemný konsensus je mnohem pravděpodobnější. Domluvit se, aby Vám byl podíl na nemovitosti ve výlučném vlastnictví darován a pak by vzniklo podílové spoluvlastnictví. Darovací smlouvu Vám rádi připravíme včetně návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Další možností je uzavření dohody o rozšíření SJM, tj. vložení nemovitosti do společného jmění manželů. Tuto možnost si zrealizujete u notáře formou notářského zápisu.
V případě podílového spoluvlastnictví s nemovitostí nakládají oba manželé společně a to dle velikosti svých majetkových podílů. To znamená, že společně nesou povinnost uhradit nutné náklady nebo dluhy, které na nemovitosti váznou. Se svým podílem může každý manžel nakládat dle své svobodné vůle. Tedy i prodat třetí osobě. Vzhledem k tomu, že se od loňského roku změnil režim předkupního práva, je třeba na tuto variantu upozornit.
V této souvislosti je dobré připomenout, že darovat část společného majetku v SJM druhému manželovi není právně možné. V případě nutnosti lze využít tzv. zúžení společného jmění manželů. Pak by se nemovitost ze SJM stala majetkem jen jednoho z manželů a byla ochráněna například před exekucí.
Zcela jistě se vyplatí si nechat poradit dříve, než budete investovat výlučné nebo společné finanční prostředky do daru jednoho z manželů, tedy výlučného majetku jednoho z nich.
Navštivte také zajímavý příspěvek: darovací smlouva na nemovitost a daně. https://www.ak-becvar.cz/darovaci-smlouva-na-nemovitost-a-dane/
