Milí odběratelé našeho blogu, přátelé, kolegové a klienti.
Konec roku a vstup do toho nového je vždy časem ohlédnout se, bilancovat, ale také se podívat dopředu.
Loňský rok byl pro naši advokátní kancelář rokem mnoha změn. Nejdůležitějším počinem jsou nové kancelářské prostory v Brně, kdy jsme se přestěhovali ještě blíže k centru města. Vše jsme zařizovali s ohledem na příjemný prostor pro klienta i pro nás. A já věřím, že se to zadařilo. Sice máme ještě pár nedodělků, ale jsme přestěhovaní a nově sídlíme v areálu budovy IBC na ulici Příkop 4. Najdete nás v pátém patře.
Jsme advokátní kancelář, která se rozhodla již při svém vzniku pomáhat. I v loňském roce jsme sdíleli s širokou veřejností naše postřehy, praktické rady a zajímavé informace z oblasti práva cestou našeho blogu. A jsme moc rádi, že naše blogová komunita tak sílí a počet odběratelů se neustále zvyšuje. Je to důvod, proč pokračovat i v roce 2024. Žijeme v turbulentní, uspěchané a nelehké době. Jistě to cítí mnozí z nás. Kolem nás začala pracovat umělá inteligence, ale věřte, že konkrétní zkušenosti a konkrétní pomoc Vám ještě nenabídne. Právní servis vyhledává velké množství lidí. Jsme si toho vědomi a máme pro Vás nachystaná zajímavá témata, která budeme na našem blogu v letošním roce publikovat.
V loňském roce se na nás též obrátila řada klientů se svými problémy. Některé kauzy jsou vyřešeny v krátké době, jiné potřebují více času. Portfolio toho, co umíme je na našich webových stránkách. Zastupujeme Vás v různých životních situacích, pomáháme v podnikání, stále častěji sepisujeme obchodní smlouvy nebo revidujeme stávající. Řešíme s Vámi rodinné záležitosti, častými klienti jsou též ti, co potřebují pomoci v oblasti trestního či občanského práva. Využíváte naši advokátní úschovu. Jsme tomu rádi a vážíme si důvěry, kterou v nás vkládáte.
Všem přejeme šťastný nový rok, pevné zdraví a pokud budete potřebovat pomoci, obraťte se na nás.
Poslední legislativní změny dohod, konkrétně dohody o provedení práce (zkr. DPP) a dohody o pracovní činnosti se dotkly široké veřejnosti. Jak zaměstnavatelů, tak „zaměstnanců – dohodářů“.
O jaké změny se jedná? Koho se týkají nové povinnosti? Co se od 1. října 2023 mění? A jaké další změny budou v oblasti dohod účinné v roce 2024?
Téma dnešního příspěvku je aktuální i pro naši advokátní kancelář. Jako mnozí i my zaměstnáváme naše praktikanty na DPP. Informace týkající se dohod o provedení práce jsou poplatné i pro dohody o pracovní činnosti.
Jako bonus vkládáme aktualizovaný vzor DPP po novele zákoníku práce od 1.října 2023, který již zohledňuje novou informační povinnost dle § 77a zákoníku práce.
Dohoda o provedení práce
je upravena v § 74, § 75, §77, § 313 zákona č. 262/2006 Sb., zákoník práce. Hlavní pravidla, která platila do konce září 2023 jsou:
jedná se o dohodu o pracích konaných mimo pracovní poměr;
dohoda o provedení práce musela (a nadále bude muset) být uzavřena písemně;
rozsah práce limitován max. počtem 300 odpracovaných hodin za kalendářní rok;
písemné ujednání dohody muselo obsahovat informaci, na jakou dobu se DPP uzavírá, tj. doba určitá či neurčitá; specifikace sjednaného pracovního úkolu; doporučovala se informace o výši odměny nebo její výpočet;
eventuálně další ujednání, která si strany DPP dohodly.
V neposlední řadě dle § 313 zákoníku práce, pokud byla ukončena DPP zakládající účast na nemocenském pojištění, či byl z odměny prováděn výkon rozhodnutí nebo exekuce srážkami, má zaměstnavatel povinnost vydat zaměstnanci potvrzení o zaměstnání. Další z pravidel týkající se DPP je písemná forma výpovědi nebo okamžitého zrušení zaměstnání.
Výhodou DPP byla skutečnost, že zaměstnavatel nebyl vázán zákoníkem práce v oblasti evidence pracovní doby s výjimkou sledování rozsahu práce max. 300 hodin za kalendářní rok. Pokud odměna nepřesáhla hranici 10.000 Kč za měsíc, nemusí se odvádět sociální a zdravotní pojištění z odměny včetně odvodů za zaměstnavatele. Navíc je možné mít více dohod s výše uvedenými pravidly u více zaměstnavatelů současně.
Přínos zaměstnání na dohody byl pro obě smluvní strany nesporný, a tudíž jsou dohody hojně využívány. Zejména jako varianta zaměstnání pro studenty, rodiče na mateřské dovolené, poživatele důchodů nebo jako přivýdělek k již existujícímu pracovnímu poměru.
Legislativní změny u dohod o provedení práce
Od 1. října letošního roku se zaměstnání na dohody více přibližuje klasickým podmínkám pracovního poměru založeného pracovní smlouvou. Důvody ponechám stranou, spíše se chci věnovat novele zákoníku práce č. 281/2023 Sb. v oblasti DPP včetně dopadů na zaměstnavatele a samotné „zaměstnance – dohodáře“.
Změny u dohod o provedení práce účinné od 1. října 2023
Základní rámec DPP zůstává i nadále stejný. Jedná se o dohodu o pracích konaných mimo pracovní poměr s limitem max. 300 odpracovaných hodin za kalendářní rok bez ohledu na počet dohod u jednoho zaměstnavatele. V součtu se musí „dohodář“ dostat do oněch povolených 300 hodin za kalendářní rok. Stejně tak odměna do 10.000 Kč u jednoho zaměstnavatele nepodléhá odvodům sociálního a zdravotního pojištění včetně odvodů zaměstnavatele.
Co se mění od 1. října u DPP u zaměstnavatele?
Na základě novely zákoníku práce účinné od 1. října 2023 má zaměstnavatel nově informační povinnost.[1] Pokud údaje neobsahuje přímo DPP, je zaměstnavatel povinen zákonné informace podat v písemné formě zaměstnanci nejpozději ve lhůtě 7 dnů ode dne započetí výkonu práce. Konkrétně se jedná o následující informace:
název a sídlo zaměstnavatele, je-li právnickou osobou, nebo o jménu, příjmení a adrese zaměstnavatele, je-li fyzickou osobou,
bližším označení sjednané práce a místa výkonu práce,
výměru dovolené a o způsob určování délky dovolené,
době trvání a podmínkách zkušební doby, je-li sjednána,
postup, který je zaměstnavatel a zaměstnanec povinen dodržet při rozvazování právního vztahu založeného dohodou o provedení práce nebo dohodou o pracovní činnosti, a o délce a běhu výpovědní doby,
informace o odborném rozvoji, pokud jej zaměstnavatel zabezpečuje,
předpokládaný rozsahu pracovní doby za den nebo týden, o způsobu rozvržení pracovní doby včetně délky vyrovnávacího období podle § 76 odst. 3 zákoníku práce,
rozsah minimálního nepřetržitého denního odpočinku a nepřetržitého odpočinku v týdnu a o poskytování přestávky v práci na jídlo a oddech nebo přiměřené doby na oddech a jídlo,
informace o odměně z dohody, o podmínkách jejího poskytování, o splatnosti a termínu výplaty odměny z dohody a o místu a způsobu vyplácení odměny z dohody,
informace o kolektivních smlouvách, které upravují pracovní podmínky zaměstnance, a o označení smluvních stran těchto kolektivních smluv,
informace o orgánu sociálního zabezpečení, kterému zaměstnavatel odvádí pojistné na sociální zabezpečení v souvislosti s pracovněprávním vztahem zaměstnance.
Z informační povinnosti je zřejmé, že podoba DPP tak, jak na ni byla široká veřejnost zvyklá skončila.
Jaké další povinnosti zavádí novela zákoníku práce u DPP?
Povinnost předem rozvrhnout pracovní dobu v písemném rozvrhu pracovní doby. Musí tedy existovat písemný rozvrh pracovní doby, se kterým by měl být zaměstnanec seznámen nejpozději 3 dny před začátkem směny nebo období, na které je pracovní doba rozvržena; je možné se dohodnout se zaměstnancem na jiné době seznámení.
Nově se bude aplikovat část IV. zákoníku práce týkající se pracovní doby a doby nepřetržitého denního či týdenního odpočinku, poskytování přestávek na jídlo a oddech; zaměstnavateli vzniká povinnost evidovat pracovnídobu „dohodářů“ stejně, jako u zaměstnanců v pracovním poměru.
Bez náhrady z odměny náleží nově „dohodářům“ právo na pracovní volno v případech překážek na straně zaměstnance podle nařízení vlády č. 590/2006 Sb., nejčastěji ošetření u lékaře, svatba, či pohřeb.
Do limitu 300 odpracovaných hodin u jednoho zaměstnavatele (v součtu u jedné či více DPP) se započítávají jen skutečně odpracované hodiny; nezapočítávají se náhradní doby podle 348 odst. 1) zákoníku práce. V praxi to znamená, že se nebude započítávat například doba dovolené či nemoci.
Zavádí se zvláštní informační povinnost vůči „dohodářům“ vysílaných na práci do zahraničí.
Pro odměnu z DPP se nově uplatňuje kompenzace za práci ve svátek, v noci nebo při ztížených pracovních podmínkách podle § 115 až §118 zákoníku práce.
Formálně jsou upravena pravidla pro srážky z odměny; doposud se odvozovaly z právní úpravy srážek z příjmů.
Zavádí se právo „dohodářů“ požádat zaměstnavatele o možnost zaměstnání na pracovní poměr na základě pracovní smlouvy; taková možnost je zaměstnanci dána v případě, kdy je zaměstnán na DPP u zaměstnavatele po dobu delší jak 180 dnů v rámci období posledních 12 měsíců; zaměstnavatel má nově povinnost se k žádosti vyjádřit do jednoho měsíce ode dne doručení.
Právo „dohodářů“ požádat zaměstnavatele ve lhůtě 1 měsíc od doručení výpovědi o důvodech výpovědi v případě, kdy má zaměstnanec za to, že důvodem bylo využití zákonem umožněných práv; zaměstnavatel má povinnost poskytnout odůvodnění výpovědi, a to bez zbytečného odkladu.
V neposlední řadě je třeba zmínit výjimku z obecné povinnosti náhrady nákladů v rámci práce na dálku. Taková náhrada musí být u „dohodářů“ předem sjednána.[2]
Koho se změny týkají?
Změny se týkají jak zaměstnavatelů, tak i „zaměstnanců – dohodářů“.
Změny účinné od roku 2024
Další pravidla pro dohody budou účinné od roku 2024. Pro zaměstnance to bude například placená dovolená v případě, že na ni budou mít ze zákona právo, či nově odvody sociálního a zdravotního pojištění z odměn, kdy rozhodujícím kritériem bude překročení průměrné mzdy v ČR. Konkrétně při překročení 25 % u jednoho zaměstnavatele nebo 40 % u více zaměstnavatelů. To bude mít souvislost s novou povinností zaměstnavatelů registrovat DPP u České správy sociálního zabezpečení a hlásit výši odměn. Zaměstnanci budou mít povinnost informovat zaměstnavatele o všech dalších DPP.
Zcela jistě se budeme tímto tématem zabývat i v příštím roce právě s ohledem na změny, které budou účinné v roce 2024.
Aktualizovaný „Vzor dohody o provedení práce“ po novele zákoníku práce bude možné stáhnout v části vzory.
Pokud si nevíte rady, obraťte se na naši advokátní kancelář: info@bečvář.com
Pokud máte zájem odebírat příspěvky našeho blogu, přihlaste se k jejich odběru. Pokud máte tip na zajímavé téma, dejte nám vědět. Jsme tu pro Vás https://www.ak-becvar.cz/kategorie/blog/
Je možné, že Vám upozornění na nový článek přistane v hromadné poště nebo v newsletteru. Stačí si jej přesunout do doručené pošty, kde ho lépe uvidíte. Děkujeme za Vaši přízeň a spolupráci.
[2] Informace jsou čerpány z dokumentu vydaného MPSV: Novinky z oblasti dohod o pracích konaných mimo pracovní poměr zavedené zákonem č. 281/2023 Sb., změny účinné k 1. říjnu 2023.
Dnešní příspěvek inspiroval můj nedávný případ klienta, který prodával nemovitost a prodej NE-realizoval v důsledku „předražené“ odměny realitního zprostředkovatele. Nebylo to poprvé. Ačkoli je internet zahlcen informacemi o výhodách prodejů či nákupů nemovitostí cestou realitního zprostředkovatele, o případných rizicích se píše mnohem méně.
Kdo je realitní zprostředkovatel, jaký je rozdíl mezi realitní kanceláří a realitním makléřem? Kdo a na základě čeho si účtuje provizi? A kdo ji platí? I to je obsahem dnešního příspěvku na našem právním blogu, který navazuje na článek o rezervační smlouvě https://www.ak-becvar.cz/rezervacni-smlouva-na-nemovitost/.
Prodáváte nemovitost, či se chystáte nějakou koupit nebo pronajmout? Pak je tento příspěvek určen právě Vám.
Pokud si stále nebudete jistí a chcete se vyvarovat chyb, oslovte odborníka na realitní právo. Nechejte si poradit. Věřte, že se Vám to vyplatí.
Realitní zprostředkovatel je osoba realizující činnost realitního zprostředkovatele dle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, která musí splňovat předpoklady pro poskytování služeb realitního zprostředkovatele na základě živnostenského oprávnění.
Jaký je rozdíl mezi realitním zprostředkovatelem, realitní kanceláří a realitním makléřem?
Realitní zprostředkovatel může být jak realitní kancelář, tak realitní makléř. Pro klienta je vždy důležité vědět, kdo má sjednané pojištění odpovědnosti pro případ újmy způsobené výkonem činnostirealitního zprostředkování podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Tedy kdo za svoji činnosti vůči klientovi odpovídá.
Co je obsahem práce realitního zprostředkovatele?
Obsahem práce realitního zprostředkovatele je realitní zprostředkování, jejímž smyslem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy. Dle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování se jedná zejména o:
poskytnutí inzertní služby,
posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny,
zpracování marketingu nemovité věci,
zajištění prohlídky nemovité věci,
obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí,
zprostředkování poskytnutí právních služeb,
zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.
Realitní zprostředkovatel má povinnosti vůči oběma stranám obchodního případu.
Prodávající Realitní zprostředkovatel Kupující
Pokud je klientem realitního zprostředkovatele prodávající, který má uzavřenou smlouvu o zprostředkování, pak většinou hradí i smluvenou provizi za realizovanou službu v případě, že na ni vznikl nárok. Realitní zprostředkovatel má však odpovědnost i vůči prodávajícímu, a to zejména v oblasti pravdivosti a úplnosti podávaných informací a o všech věcech souvisejících s danou nemovitostí.
Co je provize realitního zprostředkovatele?
Provize realitního zprostředkovatele je odměna, kterou si tato osoba účtuje za poskytnutou službu, jejíž cílem je zprostředkování prodeje nebo pronájmu nabízené nemovitosti. Provize je hlavní důvod snažení realitního zprostředkovatele.
Nárok na provizi.
Nárok na provizi je dán právní úpravou zprostředkování dle ustanovení § 2445 až § 2454 občanského zákoníku. Ten upravuje zprostředkování jako závazek zprostředkovatele zprostředkovat zájemci uzavření smlouvy s třetí osobou, čemuž odpovídá povinnost zájemce zaplatit zprostředkovateli provizi.
Realitní zprostředkovatelské smlouvy upravuje též § 2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, dle kterého se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, tedy smlouvy o nabytí vlastnického práva k věci, nebo práva užívání či požívání.
Jako další zdroj pro pochopení práce realitních zprostředkovatelů a nárokování si provize je třeba též zmínit rozhodovací praxi soudů, která je v této oblasti obsáhlá. Některá zajímavá rozhodnutí v článku uvádím.
Výše realitní provize.
Výše provize je smluvní. Je odvislá od „ceníku“ daného realitního zprostředkovatele. Zákon o realitním zprostředkování vyžaduje uzavřít zprostředkovatelskou smlouvu písemně a mimo jiné uvést výši provize, nebo způsob jejího určení.
Provize za realitní zprostředkování se odvíjí zejména od ceny nemovitosti a lokality, kde se daná nemovitost nachází. Svůj význam může mít i momentální situace na realitním trhu, respektive vztah nabídky a poptávky či objem a kvalita nabízených služeb. Většinou se lze setkat s procentuálním výpočtem provize mezi 3 % až 6 % z kupní ceny nemovitosti. U pronájmů to bývá jeden měsíční nájem. U menších či levnějších nemovitostí je často provize stanovena jako fixní částka. K dané částce je třeba ještě připočítat platnou sazbu DPH pro případ, že je realitní zprostředkovatel plátcem DPH.
Výše realitní provize musí být součástí realitní smlouvy, tedy té, kterou realitní makléř zprostředkovává. Většinou se bude jednat o kupní nebo nájemní smlouvu.
Kdo platí provizi realitnímu zprostředkovateli?
Provizi realitnímu zprostředkovateli by měl hradit objednatel služby. Typicky situace, kdy se prodává nemovitost přes „realitku“ a prodávající si objedná služby realitního zprostředkovatele. V ceně nemovitosti je současně zahrnuta i provize. Kupující zná celkovou cenu, za kterou nemovitost pořídí.
Není tomu tak vždy. Lze se setkat i se situací, kdy má platit odměnu zprostředkovateli kupující. Realitní zprostředkovatel si pak k ceně nemovitosti (sníženou o jeho odměnu) danou provizi opět připočte. Většinou se jedná o inzerce typu „k ceně nemovitosti je třeba připočíst odměnu RK“. Kupující nezná finální cenu pořizované nemovitosti, musí si ji zjistit u realitního zprostředkovatele. Takový postup je z hlediska odpovědnosti a náhrady případné škody pro prodávajícího nevýhodný. I když si realitního zprostředkovatele najal, není to ve výsledku on, kdo mu hradí odměnu za práci. Těžko pak může jeho práci reklamovat a požadovat náhradu případně vzniklé škody.
Realitní makléř nesmí účtovat provizi dvakrát, tedy jak prodávajícímu, tak i kupujícímu či pronajímateli a nájemci současně.
Odpovědnost realitního zprostředkovatele.
Realitní zprostředkovatel bude obecně odpovídat za svoji činnost, která je dána zákonem. Nejen vůči svému klientovi na základě smlouvy o zprostředkování, ale též vůči druhé straně jako odpovědnost za pravdivé a řádné informace o nemovitostech, které sděluje v rámci své zprostředkovatelské činnosti.
Informační odpovědnost realitního zprostředkovatele se odvíjí od skutečnosti, že tato soba musí ze zákona splňovat určité kvalifikační předpoklady, a tudíž je odborníkem. Měla by být schopna ověřit pravdivost a správnost poskytnutých informací získaných od svého klienta ohledně dané nemovitosti. [1]
Otázkou je, jak dalece ovlivňuje vidina provize práci realitního zprostředkovatele a zdali vždy poskytne potřebné a správné informace. Mějme na paměti, že realitní makléř bude vždy jako první poukazovat na přednosti dané nemovitosti, nedostatky spíše upozadí.
Technická zpráva o stavu nemovitosti.
Realitní zprostředkovatel může tam, kde je to vhodné, klientovi doporučit, aby si pro případ skrytých vad nechal zpracovat tzv. technickou zprávu o stavu nemovitosti. Jedná se o posudek, který zpracuje odborník. Upozorní na případné vady nemovitosti, stupeň opotřebení či jiné poruchy, které mohou ovlivnit cenu nemovitosti.[2]
Technická zpráva o stavu nemovitosti může předejít případným budoucím sporům.
Kupující by vždy měl být maximálně obezřetný. Doporučuji chtít po realitním zprostředkovateli nejen aktuální výpisy z katastrálních map, ale i vydaná stavební povolení, kolaudační rozhodnutí či jiné správní dokumenty týkající se dané stavby. Například, když se inzeruje nemovitost jako novostavba. V takovém případě by neměl být problém si tuto informaci ověřit. Dle soudu je to obvykle prodávající, kdo by měl o chybějícím stavebním povolení či jiném správním aktu informovat. Není třeba, aby kupující obíhal stavební úřad a zjišťoval skutečný stav u dané nemovitosti.[3]
Právní služby.
Součástí služby realitního zprostředkovatele je též zajištění právního servisu a úschovy peněz. Nejčastěji cestou advokátní kanceláře. Mějte na paměti, že za řádně odvedenou právní pomoc by měl odpovídat realitní zprostředkovatel na základě smlouvy o zprostředkování, tedy i za případnou škodu. A to i tehdy, pokud by z této služby vzešla kupní smlouva s právními vadami.[4]
Realitní zprostředkování a spotřebitel.
Častým klientem realitního zprostředkovatele jsou spotřebitelé, tedy nepodnikající fyzické osoby. Pro ně platí zvláštní ochrana spočívající zejména v těchto postupech:
smlouvou o realitním zprostředkování nelze uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu budoucí o uzavření realitní smlouvy; spotřebitelé nemohou být tímto způsobem nuceni k uzavření realitní smlouvy zprostředkovatelem;[5]
výhradní realitní zprostředkování lze dohodnout jen na dobu určitou, maximálně na šest měsíců; lze však opakovaně prodlužovat, ale nejdříve 30 dnů před uplynutím ujednané doby;
v případě smlouvy o realitním zprostředkování na dobu neurčitou (nevýhradní) je výpovědní lhůta jeden měsíc;
záloha na provizi nesmí být vyšší než dvě třetiny z celkové ujednané provize;
provizi nemůže realitní zprostředkovatel požadovat vždy; Byla-li smlouva, k jejímuž uzavření se vztahoval vznik práva realitního zprostředkovatele na provizi, uzavřena z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele až po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování, nemá realitní zprostředkovatel právo požadovat provizi po zájemci, který je spotřebitelem.[6]
Ke splnění nebo zajištění dluhu spotřebitele nelze použít směnku nebo šek;
Pro spotřebitele v případě realitního zprostředkování platí zvláštní ochrana.
Splatnost realitní provize.
Provize je splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy (nejčastěji kupní nebo nájemní smlouvy). Splatnost provize lze ujednat i tak, že nastane ještě před uzavřením realitní smlouvy. V takovém případě ale musí být ve smlouvě o zprostředkování klient o této skutečnosti poučen a splatnost provize může být vázána nejdříve na obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy[7].
Obstarání příležitosti znamená, že realitní zprostředkovatel vyhledá takovou třetí osobu, s níž existuje reálná možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít a současně splňuje požadavky stanovené klientem realitního zprostředkovatele (typicky prodávajícím).[8]
Příležitost není obstarána tehdy, pokud se strany obstarávané smlouvy (typicky prodávající a kupující) nedohodnou na podstatných náležitostech smlouvy, a to i tehdy, pokud zájemce již dříve zájem stvrdil uzavřením rezervační smlouvy a složil rezervační jistotu.[9] Podepsaná rezervační smlouva neznamená automaticky, že realitní zprostředkovatel splnil řádně své smluvní povinnosti.
Často se složená rezervační jistota zájemce započte na budoucí kupní cenu nemovitosti. Dle dohody v rezervační smlouvě je možné ji započíst na provizi realitního zprostředkovatele. Dle zkušeností doporučuji si v takovém případě smluvně ujednat režim, kdy z obchodu může sejít a zájemce bude požadovat vrácení rezervační jistoty.
Závěrem pár zkušeností.
Realitní zprostředkování je vždy za provizi, nenechejte se zmást reklamním trikem prodeje bez provize. Nikdo nepracuje zadarmo, pokud se nejedná o obecně prospěšné práce 😊;
Prověřujte. Realitní zprostředkovatel – Váš partner – je ten, kdo za svoji práci nese odpovědnost a je ze zákona pojištěn. Nemusí to být ten, kdo s Vámi jedná.
Informace předem. Než podepíšete smlouvu s realitním zprostředkovatelem, zjistěte si, za jakých podmínek pracuje a co Vám nabízí. Dohodněte si „vlastní“ podmínky, za kterých mu bude náležet provize 😊. Pokud nebude ochoten Vám naslouchat, běžte o dům dál;
Chtějte komplexní služby. Nezapomínejte ošetřit smluvně situace, kdy z obchodu sejde, ale jsou již hrazeny zálohy na zprostředkovatelské služby;
Pokud jste zájemce, chtějte veškerou dokumentaci k nemovitosti včetně stavebních a kolaudačních rozhodnutí. Máte na to právo. Kvalitní realitní zprostředkovatel Vám je dodá;
Tam, kde je to vhodné si vyžádejte technickou zprávu o stavu nemovitosti;
Zajímejte se o pojistné smlouvy na nemovitost, mohou mít zajímavou vypovídací schopnost;
Nechejte si smlouvy odborně ošetřit po právní stránce. Tato investice se Vám vyplatí. Případné soudní spory jsou drahé, časově náročné, a ne vždy s dobrým koncem.
Právo přeje připraveným.
Pokud si nevíte rady, obraťte se na naši advokátní kancelář: info@bečvář.com
Pokud máte zájem odebírat příspěvky našeho blogu, přihlaste se k jejich odběru. Pokud máte tip na zajímavé téma, dejte nám vědět. Jsme tu pro Vás https://www.ak-becvar.cz/kategorie/blog/
Je možné, že Vám upozornění na nový článek přistane v hromadné poště nebo v newsletteru. Stačí si jej přesunout do doručené pošty, kde ho lépe uvidíte. Děkujeme za Vaši přízeň a spolupráci.
Tým advokátní kanceláře.
Zdroj:
[1] rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 1. 2. 2019, čj. 62 A 164/2017-49
„Realitní makléř nemůže být považován toliko za správce databáze o dostupných nemovitostech, jejíž existence a aktualizace umožňuje nemovitosti komfortně pořizovat, nýbrž za profesionálního, a tedy důvěryhodného partnera při pořizování nemovitostí. Důsledkem chápání postavení realitního makléře coby profesionála v právě uvedeném smyslu je nutně i předpoklady důvěry ve veškeré informace, které při obchodování s nemovitostmi sděluje. Realitní makléř tudíž odpovídá i za správnost těchto informací,“
[2]Vada stavby je způsobena vadným provedením některé konstrukce a nemusí být na první pohled viditelná. Za skrytou vadu se považuje taková vada, která existovala v době převzetí nemovitosti, alevyšla najevo později.Pokud by o ni věděl kupující na základě technické zprávy, nemůže se domáhat odškodnění. V opačném případě za skryté vady odpovídá prodávající po dobu 5 let.
Tržní hodnotu nemovitosti může ovlivnit též závada. Dle § 16c zákona č. 151/1997 Sb. je závada definována jako věcné břemeno nebo právo zřízené jinak než jako právo odpovídající věcnému břemenu. Pokud zatěžuje nemovitost závada, snižuje její tržní hodnotu.
[3] Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 22Cdo 2616/2021
[4] Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 25Cdo 5007/2016
[5] Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 33 Cdo 1507/2022
[6] § 19 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování
[7] § 19 odst.2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování
[8] Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33Cdo 844/2017
„Obstaráním příležitosti se rozumí vyhledání takové třetí osoby, s níž má zájemce reálnou možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. K tomu, aby možnost uzavřít smlouvu byla reálná, nestačí, že třetí osoba, kterou zprostředkovatel vyhledá, pouze obecně projevuje zájem o uzavření zprostředkovávané smlouvy, obstarání příležitosti k uzavření smlouvy současně předpokládá, že třetí osoba splňuje požadavky stanovené zájemcem a je rozhodnuta za jím stanovených podmínek zprostředkovávanou smlouvu uzavřít, tj. akceptovat návrh na uzavření takové smlouvy ze strany zájemce.“
[9] Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 33 Cdo 902/2019
Navazuji na náš dříve publikovaný příspěvek na téma darování pro případ smrti https://www.ak-becvar.cz/darovani-pro-pripad-smrti/, který se setkal s velkým zájmem. V minulosti nás kontaktoval čtenář, který měl faktickou poznámku k darování pro případ smrti v případě takto darovaného vozidla s tím, že k přepisu vozidla jsou potřebné obě strany, tedy stávající a minulý vlastník. Proto, dle jeho mínění, není možné vozidlo jako předmět darováním pro případ smrti uskutečnit.
Pro pochopení celé transakce je třeba vyjasnit jednotlivé pojmy dědického práva, jako je pořízení pro případ smrti, odkaz a jeho vztah k darování pro případ smrti.
Co je „pořízení pro případ smrti“?
Pořízení pro případ smrti, jinak též testamentární dědická posloupnost je posloupnost v případě dědění na základě vůle zůstavitele, nejčastěji na základě sepsané závěti. Po smrti zůstavitele se nedědí automaticky ze zákona podle dědických tříd, ale dle přání zůstavitele sepsaného v pořízení pro případ smrti.
Co vše může být „pořízením pro případ smrti“?
Může to být učiněná závěť, dědická smlouva či dovětek. Ale též listina o vydědění, nebo listina o odvolání pořízení pro případ smrti a listina o odvolání vydědění. Pořízení pro případ smrti musí být učiněno osobně zůstavitelem. Není připuštěna žádná forma zastoupení. V rámci pořízení pro případ smrti může zůstavitel zřídit tzv. odkaz.
Co je „odkaz“?
Odkaz dle občanského zákoníku představuje zřízení pohledávky pro odkazovníka vůči dědicům, kde pohledávka může mít formu peněžitou nebo věcnou. Jinak řečeno, odkazem zůstavitel (ten kdo odkazuje) přikazuje dědicům, aby určité osobě vydali z dědictví určitou věc nebo zřídili nějaké právo.
Pokud zůstavitel zřídí v rámci pořízení pro případ smrti odkaz, pak nařídí určité osobě, aby odkazovníkovi vydala předmět odkazu. Podstatou odkazu je získání pohledávky nebo zřízení určitého práva vůči dědicům. Odkazovník není dědicem, předmět odkazu nenabývá děděním.
Odkaz lze učinit cestou závěti, dědickou smlouvou nebo dovětkem s tím, že zákon připouští i darování pro případ smrti jako „nestandardní zřízení odkazu“. Svým obsahem se darovací smlouva týká pořízení pro případ smrti, nicméně není zde stanovena stejná forma jako pro standardní pořízení pro případ smrti, což může vést ke sporům o právo na takto zřízený odkaz.
V případě darování pro případ smrti musí dárce sepsat darovací smlouvu, ve které si stanoví, zdali může za svého života dar odvolat, či nikoli, tzv. odvolací podmínku. V případě, že si dárce v darovací smlouvě ponechá právo na odvolání daru a naplní se odkládací podmínka smrtí dárce, pak se považuje darovací smlouva za odkaz ve prospěch obdarovaného a situace se řídí právní úpravou dle § 1594 a násl. občanského zákoníku. Taková darovací smlouva se stává dalším typem pořízení pro případ smrti a je titulem pro vznik práva odkazovníka na vydání odkazu.
Darování pro případ smrti se považuje za odkaz, pokud se dárce nevzdal v darovací smlouvě práva dar odvolat.
Kdo je „odkazovník“?
Odkazovník je osoba, v jejíž prospěch byl odkaz zřízen a má právo na nabytí majetku z pozůstalosti bez toho, že by tato osoba přímo vstupovala do majetkových práv a povinností zůstavitele. Tedy jinak než děděním. Odkazovník není dědic. V případě darování pro případ smrti je odkazovníkem obdarovaný. Ten je na základě sepsané darovací smlouvy informován přímo dárcem o předmětu odkazu (daru).
Kdy je „odkaz“ řešen?
Odkaz může být řešen v rámci řízení o pozůstalosti. Zákon (§ 7 zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních) umožňuje, aby byl odkazovník v určité fázi řízení přizván jako účastník řízení o pozůstalosti, kdy se bude řešit jeho pohledávka vůči dědici a rozhodovat o vyrovnání splatných odkazů. Soud povolí disponovat věcí, která je předmětem odkazu, a to formou usnesení ještě před skončením řízení, k převodu vlastnického práva dochází předáním a převzetím věci.
Pokud se vrátím k otázce položené na úvod tohoto příspěvku, tak lze uvést, že darováním pro případ smrti lze převést vlastnické právo k vozidlu, pakliže jsou naplněny podmínky pro odkaz. Dle mého názoru titulem pro převod vlastnictví je až právní jednání osoby odkazem obtížené a akceptované osobou oprávněnou. Tedy předáním a převzetím věci.
Předpokládám, že ke zdárnému přepisu vozidla by se musel dostavit odkazovník se soudním usnesením v rámci kterého se povoluje disponovat s vozidlem před skončením řízení o pozůstalosti. Nevylučuji ani přítomnost dědice jako osoby obtížené odkazem. Vycházím z doktrinální literatury v rámci které odkazovníkovým předchůdcem není zůstavitel, nýbrž osoba obtížená.
Praxe.
V praxi se s darováním pro případ smrti lze setkat spíše ojediněle a dle doktrinální literatury se jedná spíše o pozůstatek feudálního práva. Obecně institut odkazů není hojně využíván. Důvodem může být i to, že pokud je odkázaná věc součástí pozůstalosti, je aktivem pozůstalosti, a to v ceně obvyklé a zvyšuje tak hodnotu pozůstalosti a odměnu notáře. Mnohem častěji zůstavitel daruje věc za života, o čemž pojednává jeden z našich minulých příspěvků https://www.ak-becvar.cz/darovani-nemovitosti-za-zivota/.
Někdy se odkaz může jevit jako “pomsta” dědicům 😊.
Pokud si nevíte rady, obraťte se na naši advokátní kancelář: info@bečvář.com
Pokud máte zájem odebírat příspěvky našeho blogu, přihlaste se k jejich odběru. Pokud máte tip na zajímavé téma, dejte nám vědět. Jsme tu pro Vás https://www.ak-becvar.cz/kategorie/blog/
Je možné, že Vám upozornění na nový článek přistane v hromadné poště nebo v newsletters. Stačí si jej přesunout do doručené pošty, kde ho lépe uvidíte. Děkujeme za Vaši přízeň a spolupráci.
Tým advokátní kanceláře.
Zdroj:
Fiala, R., Drápal, L. a kol. Občanský zákoník IV. Dědické právo (§1475-1720). Komentář. 2. vydání. Praha: C.H.Beck, 2022,
Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2017
Svoboda, J., Klička, O. Dědické právo v praxi. 2. vydání. Praha: C.H.Beck, 2023
Právo na odstoupení u smluv uzavíraných distančním způsobem
Dnešní svět je zahlcen obchodními podmínkami. Všichni se s nimi setkáváme na každém kroku. Obchodní podmínky mají banky, pojišťovny, mobilní operátoři, dodavatelé energií a mnozí další podnikatelé. Čteme je?
Samostatnou kapitolou jsou e-shopy. Ty sice nemají ze zákona povinnost uvádět obchodní podmínky, ale mají povinnost před uzavřením smlouvy seznámit zákazníka s náležitostmi kupní smlouvy. Převážně tak činí právě cestou obchodních podmínek. Mnohdy se jedná o ujednání, která nejsou z hlediska práva aktuální, nereagují na změny zákonů či evropského práva v rámci ochrany spotřebitele. Mnohdy jsou jednostranné ve prospěch podnikatele. Zrovna nedávno jsem dostal k vyplnění dotazník spokojenosti zákazníka jistého e-shopu, který sice prodává super zboží, ale obchodní podmínky ještě vůbec nezaznamenaly změnu spotřebitelského zákona. Taková situace není pro podnikatele dobrou vizitkou.
Rád bych upozornil na jednu část obchodních podmínek v případě smluv, které se uzavírají distančním způsobem (nejčastěji e-shopy), a to poučení o právu spotřebitele na odstoupení od smlouvy. Pro spotřebitele je to ta část obchodních podmínek, kterou doporučuji přečíst vždy. Pro podnikatele je to informační povinnost dle § 1820 občanského zákoníku, kterou zákon nazývá „Sdělení před uzavřením smlouvy“.
Smlouvy uzavírané distančním způsobem
Distanční smlouva je taková smlouva, kterou uzavírá podnikatel se spotřebitelem, a to výhradně s využitím dálkových komunikačních prostředků bez současné fyzické přítomnosti stran. Nejčastěji uzavíráme distanční smlouvy při nákupech v e-shopech. V takovém případě je spotřebiteli přiznána zvláštní ochrana. Tou nejdůležitější a všeobecně známou je právo na odstoupení od smlouvy ve lhůtě čtrnácti dnů. Lhůta běží ode dne uzavření smlouvy, v případě kupní smlouvy, ode dne převzetí zboží. Někteří podnikatelé v obchodních podmínkách lhůtu pro odstoupení smlouvy prodlužují ve prospěch spotřebitele, často až na třicet dnů. V této lhůtě si může spotřebitel zakoupené zboží prohlédnout a otestovat. Vždy jen v míře nutné k obeznámení se s povahou, vlastnostmi a jeho funkčností. V případě, že spotřebitel zboží nechce, tak může od smlouvy odstoupit a zakoupené zboží vrátit, podnikatel vrací zaplacené peníze.
Právo na odstoupení od smlouvy vzniká spotřebiteli ze zákona. Lhůtou čtrnáct dní je čtrnáct kalendářních dni včetně sobot, nedělí a svátků s tím, že pokud poslední den lhůty připadne na jeden z těchto dní, je posledním dnem lhůty nejbližší pracovní den. Je třeba, aby v této lhůtě spotřebitel zaslal podnikateli sdělení o uplatnění svého práva odstoupit od smlouvy. Informovat o svém rozhodnutí může spotřebitel pomocí vzorového formuláře pro odstoupení od smlouvy nebo jakéhokoli jiného jednoznačného prohlášení. Důkazní břemeno prokázání, že došlo k řádnému odstoupení od smlouvy nese spotřebitel.
Zboží vrací spotřebitel podnikateli bez zbytečného odkladu, nejpozději do čtrnácti dnů ode dne odstoupení od smlouvy.
Poučení o možnosti odstoupit od smlouvy
Podnikatel má povinnost poučit spotřebitele o právu na odstoupení od smlouvy. Zejména informovat o podmínkách, lhůtách a postupech pro uplatnění tohoto práva a poskytne formulář pro odstoupení od smlouvy, jehož náležitosti stanoví prováděcí právní předpis.
Pokud by spotřebitelnebyl poučen o možnosti odstoupit od smlouvy v souladu s informační povinností dle § 1820 odst.1 písm. f) občanského zákoníku, lhůta pro odstoupení se prodlužuje na jeden rok a čtrnáct dnů. Tedy ve prospěch spotřebitele.
Jakou podobu má mít poučení o právu na odstoupení od smlouvy má dokument „Vzorové poučení o právu na odstoupení od smlouvy uzavřené distančním způsobem“, aktuální bylo publikováno dne 3. února 2023 ve Sbírce zákonů jako nařízení vlády č. 29/2023 Sb., včetně vzorového formuláře: poučení a vzorový formulář.
Nařízení vlády stanovuje základní informace o právu na odstoupení od smlouvy a představuje vzorové poučení včetně pokynů pro jeho vyplnění. Důležitá informace je, že podnikatel nemusí vzorové poučení spotřebiteli poskytnout, ale pokud tak učiní a veškeré údaje podle pokynů řádně vyplní, splnil si svoji povinnost sdělit povinné údaje o právu na odstoupení od smlouvy uzavřené distančním způsobem podle § 1820 občanského zákoníku. Jinými slovy podnikatel přenese důkazní břemeno ohledně sdělení těchto informací na spotřebitele.
Co musí podnikatel spotřebiteli povinně poskytnout je formulář pro odstoupení od smlouvy. Ten ho může, ale nemusí využít. I nadále může spotřebitel odstoupit od smlouvy jiným způsobem, ale vždy tak, aby bylo zcela jednoznačné, že se jedná o odstoupení od smlouvy uzavřené distančním způsobem.
Pravidla pro odstoupení od smlouvy vychází z evropské úpravy a musí být uplatňována ve všech členských státech EU shodně. Únorové nařízení vlády reaguje na nedávnou novelu občanského zákoníku zákonem č. 374/2022 Sb., o které jsme též psali na blogu v příspěvku z února letošního roku: https://www.ak-becvar.cz/uspesna-reklamace-podle-novych-pravidel/
Pokud si nevíte rady, obraťte se na naši advokátní kancelář: info@bečvář.com
Pokud máte zájem odebírat příspěvky našeho blogu, přihlaste se k jejich odběru. Pokud máte tip na zajímavé téma, dejte nám vědět. Jsme tu pro Vás https://www.ak-becvar.cz/kategorie/blog/
Je možné, že Vám upozornění na nový článek přistane v hromadné poště nebo v newsletters. Stačí si jej přesunout do doručené pošty, kde ho lépe uvidíte. Děkujeme za Vaši přízeň a spolupráci.
Nezbytné cookies jsou nutné pro správnou funkčnost webové stránky a jejich použití nelze zakázat. Tyto cookies se žádným způsobem nepodílí na sbírání údajů o Vás.
Preferenční cookies slouží především ke zpříjemnění Vaší práce s webovou stránkou. Využíváme je k tomu, abychom Vám na stránce mohli zobrazovat relevantní informace (např. doporučené články).
Analytické cookies nám pomáhají měřit návstěvnost webové stránky a události na stránce provedené. Tato data následně vyhodnocujeme jako celek, tzn. nepoužíváme je k Vaší identifikaci.
Marketingové cookies používáme především proto, abychom Vám mohli zobrazovat reklamy relevantní Vašim zájmům, které Vás nebudou obtěžovat. Povolením těchto cookies nám umožníte zpříjemnit Vám práci s webem.
